Bauliche Veränderungen

Als bauliche Veränderung wird jede über die bloße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehende Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in seiner bestehenden Form, und zwar nicht nur von Bauwerken, sondern auch von unbebauten Grundstücksteilen, angesehen. Bauliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung aller Eigentümer (Allstimmigkeit).

Eine bauliche Veränderung liegt nach dieser Definition allgemein vor bei einer Veränderung bereits vorhandener Gebäudeteile und bei jeder auf Dauer angelegten gegenständlichen Veränderung realer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht.

Nachfolgend einige Beispiele: Ausbau des Dachgeschosses oder eines Speichers, Errichtung einer Garage, Anbau eines Personenaufzuges an der Hausaußenwand, Errichtung eines Zauns, Zumauern eines Fensters, Umwandlung einer Grünfläche in einen Abstellplatz für Pkw, Einbau einer Hausmeisterwohnung, wenn diese nicht von Anfang an vorgesehen war, Anlage oder Wiedereröffnung eines Weges über eine Grünfläche, Durchbruch der Außenwand und Errichtung eines Wintergartens, Schaffung neuer Eingänge, Errichtung einer Gartenlaube, Deckendurchbruch zur Verbindung zweier Wohnungen, Aufstellen von Pflanzentrögen und Verlegung von Betonschwellen in die Zufahrt zum Parkplatz zwecks Verkehrsberuhigung.

Hinweis: Ordnungsgemäße Instandhaltung
Keine baulichen Veränderungen sind ausdrücklich diejenigen Maßnahmen, die der ordnungsgemäßen Instandhaltung dienen, d. h., der Erhaltung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Gemeinschaftseigentums. Hierzu gehört z.B. die erstmalige Herstellung eines einwandfreien oder nach Aufteilungsplan vorgesehenen Zustandes, die Beseitigung anfänglicher Mängel oder auch notwendige Anpassungen an veränderte Erfordernisse, bspw. des öffentlichen Rechts oder des Nachbarrechts.

Zustimmungserfordernisse
Gem. § 22 Abs. 1 S. 1 WEG gilt der Grundsatz, dass bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung hinausgehen, der Zustimmung aller Eigentümer bedürfen. Dies bedeutet, dass bauliche Veränderungen nicht gemäß § 21 Abs. 3 WEG mit Mehrheit beschlossen oder nicht von einem einzelnen Wohnungseigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG verlangt werden können.

Ist die Zustimmung einmal von allen erteilt, so können die Einzelheiten wiederum durch Mehrheitsbeschluß geregelt werden. Der Grundsatz des Einstimmigkeitserfordernisses gilt aber nicht uneingeschränkt. So sieht § 22 Abs. 1 S. 2 WEG selbst eine Ausnahme vor. Hiernach ist die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu baulichen Veränderungen dann nicht erforderlich, wenn durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Ist Allstimmigkeit erforderlich, so verhindert eine Enthaltung oder nichtige Stimme diese Allstimmigkeit, ebenfalls eine bedingte Zustimmung. Bei Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen, ist letztlich nur die Zustimmung derjenigen erforderlich, die durch diese Maßnahme oder die Aufwendungen in ihren Rechten beeinträchtigt werden.

Allstimmigkeit ist abdingbar.

Zu beachten ist noch, dass die Vorschriften des § 23 Abs. 2 WEG abdingbar sind. So kann die Gemeinschaftsordnung z.B. die Vornahme einer baulichen Änderung von der Zustimmung des Verwalters abhängig machen. Diese ersetzt allerdings nicht, wenn Entsprechendes nicht ausdrücklich bestimmt ist, die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, sie stellt vielmehr eine zusätzliche Voraussetzung für die Zulässigkeit einer baulichen Veränderung dar.

Auch kann eine Gemeinschaftsordnung bestimmen, dass bestimmte bauliche Maßnahmen, die als bauliche Veränderung anzusehen wären, aufgrund Mehrheitsbeschlusses vorgenommen werden dürfen. Soll der Grundsatz der Einstimmigkeit aufgegeben werden, muss die Gemeinschaftsordnung aber eine eindeutige Regelung hierzu treffen.