Begründung von Wohneigentum

Wohnungseigentum kann auf zwei Arten begründet werden: Entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder durch Teilung (§ 8 WEG). Andere Formen der Begründung gibt es nicht.

Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum und damit die Begründung von Wohnungseigentum ist nur dann möglich, wenn die Personen, die Sondereigentum erwerben sollen, bereits Miteigentümer des Grundstücks sind oder jedenfalls gleichzeitig Miteigentum durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch erwerben. In der Praxis hatte die vertragliche Begründung von Wohnungseigentum vor allem wegen der steuerlichen Bauherrenmodelle an Bedeutung gewonnen. Nachdem zwischenzeitlich die steuerliche Begünstigung der Bauherrenmodelle entfallen ist, hat die Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag in der Praxis deutlich an Bedeutung verloren. Da Wohnungseigentum die Verbindung von Miteigentumsanteilen mit Sondereigentum ist, müssen immer Miteigentumsanteile am Grundstück i. S. d. Bruchteilseigentums des § 741 BGB vorhanden sein oder gebildet werden. Wollen z. B. Beteiligte, die hinsichtlich eines Grundstücks in gesamthänderischer Bindung stehen (BGB-Gesellschaft, Erbengemeinschaft, Gütergemeinschaft), entsprechend ihrer Beteiligung für die einzelnen Mitglieder Wohnungseigentum begründen, müssen sie erst eine Auseinandersetzung in Bruchteilseigentum vornehmen, um dann nach § 3 WEG ihre dabei entstehenden Miteigentumsanteile mit Sondereigentum verbinden zu können.

Der Teilungsvertrag gem. § 4 WEG bedarf der notariellen Beurkundung, zur Wirksamkeit der Rechtsänderungen bedarf es weiterhin der Eintragung im Grundbuch (§ 4 Abs. 1 WEG). Der Eigentümer eines Grundstücks kann gem. § 8 WEG durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile teilen, und zwar so, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist. Die Teilung wird mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam (§ 8 Abs. 2 WEG).

Auch ein bereits bestehendes Wohnungseigentumsrecht kann in analoger Anwendung des § 8 WEG (BGHZ 49, 250) im Wege der "Unterteilung" seinerseits wieder geteilt werden.
Die Teilung gem. § 8 WEG, die auch als sog. Vorratsteilung bezeichnet wird, findet vor allem durch Bauträger praktische Anwendung, die als Eigentümer zu bebauender Grundstücke Eigentumswohnungen errichten und verkaufen.

Die Teilungserklärung durch den Grundstückseigentümer bedarf der notariellen Beurkundung oder öffentlicher Beglaubigung (vgl. § 29 GBO). Der Teilungserklärung an das Grundbuchamt ist der Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen ( § 7 Abs. 4 WEG; s. "Teilungserklärung").
Quelle: Haufe Immobilien Lexikon