Bestellung des Verwalters (WEG)

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und dem Verwaltungs­beirat, sofern ein solcher bestellt wird (§ 20 Abs. 1 WEG). Die Wohnungseigentümer entscheiden, der Verwalter führt die Entscheidungen aus und der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.
Die Bestellung des Verwalters ist nicht zwingend vorgeschrieben, sie kann aber auch nicht ausgeschlossen werden (§ 20 Abs. 2 WEG). Das bedeutet, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn sie sich einig ist, auf die Bestellung eines gewerb­lich tätigen Verwalters verzichten und die Verwaltung in "Eigen­regie" durchführen kann. Verlangt aber nur ein einzelner Eigen­tümer im Rahmen seines individuell durchsetzbaren Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung die Bestellung eines Verwal­ters, können sich die übrigen Eigentümer dieser Forderung nicht widersetzen.
Kommt daher ein Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung über die Verwalterbestellung nicht zustande, kann jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines Verwalters gemäß § 43 Nr. 1 WEG geltend machen.
Für die Bestellung des Verwalters reicht der einfache Mehrheits­beschluss in der beschlussfähigen Wohnungseigentümerversammlung aus. Vereinbarungen, wonach andere Mehrheiten (Zwei-Drittel- oder Drei-Viertel-Mehrheit) erforderlich sind oder die Zustimmung Dritter (Grundpfandrechtsgläubiger) sind nichtig (§ 26 Abs. 1 Satz 5 WEG). Auch eine Übertragung der Ver­walter­bestellung, beispielsweise auf den Verwaltungsbeirat, ist nicht zulässig.
Die Bestellung darf auf maximal fünf Jahre vorgenommen werden, bei Erstbestellung nach Begründung des Wohnungs­eigentums auf maximal drei Jahre (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG). Nach Ablauf dieses Zeitraums endet die Bestellung und damit das Vertragsverhältnis automatisch, das heißt eine Aufhebung der Bestellung oder eine Kündigung des Vertrages ist nicht erforderlich. Eine Wiederbestellung – und zwar dann auf wiederum maximal fünf Jahre – ist grundsätzlich möglich (§ 26 Abs. 2 WEG).
Der Bestellungsbeschluss beinhaltet allerdings zunächst nur das Angebot an den bestellten Verwalter, zwischen ihm und der Woh­nungseigentümergemeinschaft einen Vertrag zur Übernahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums abzu­schlie­ßen. Das Vertragsverhältnis kommt in der Regel durch Abschluss eines schriftlichen Verwaltungsvertrages zwischen dem Verwalter und der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft zustande. Die Unterzeichnung des Vertrages für die Gemein­schaft erfolgt durch von der Versammlung durch Mehrheitsbe­schluss bevollmächtigte Wohnungseigentümer. Aber auch ohne schriftlichen Vertrag begründet die Aufnahme der Verwaltertätig­keit – stillschweigend – das Zustandekommen eines Vertragsver­hält­nisses.