Faktische Wohnungseigentümergemeinschaft

Von einer faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft spricht man, wenn sich die Rechtsstellung der werdenden Wohnungseigentümer der von Wohnungseigentümern weitgehend angenähert hat und sich die werdenden Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft tatsächlich eingegliedert haben, der Eigentumserwerb aber noch nicht vollendet ist. Eine faktische Wohnungseigentümergemeinschaft besteht bei einer Vorratsteilung nach § 8 WEG in der Zeit zwischen Errichtung der Teilungserklärung und der Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch als Wohnungseigentümer, also im Gründungsstadium einer Eigentümergemeinschaft.

Die Voraussetzungen für eine faktische Eigentümergemeinschaft sind:

• der unmittelbare oder mittelbare Besitz des Wohnungseigentümers an der Wohnung, die bewohnbar sein muss,

• der Abschluss eines schuldrechtlichen Kaufvertrages,

• die dingliche Sicherung des Erwerbers durch Eintragung einer Vormerkung.

Der faktische Wohnungseigentümer kann schon vor Eintragung im Grundbuch

• sein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung ausüben,

• er hat Wohngeldzahlungen zu leisten,

• baulichen Veränderungen zustimmen oder die Beseitigung nicht genehmigter baulicher Änderungen verlangen und gerichtlich durchsetzen,

• Beschlüsse anfechten.

Die faktische Wohnungseigentümergemeinschaft endet durch die Eintragung des ersten Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch. Die zu diesem Zeitpunkt bereits existierende Rechtsstellung der faktischen Wohnungseigentümer bleibt für diese bestehen.