Haftung (Wohnungseigentümer) und bei Veräußerung

Mit der Einführung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sind auch die haftungsrechtlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes grundsätzlich geändert worden.

Gemäß § 10 Abs. 8 WEG haften die Wohnungseigentümer im Außenverhältnis, also beispielsweise gegenüber dem Heizöl-Lieferanten, nicht als Gesamtschuldner, sondern nur noch anteilig in Höhe ihres Miteigentumsanteils. In Höhe dieses Anteils kann jedoch jeder Wohnungseigentümer von Gläubigern der Gemeinschaft in Anspruch genommen werden.
Neu gegenüber der vom BGH vertretenen Auffassung ist jedoch die jetzt geltende Regelung insoweit, als der Wohnungseigentümer auch im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft ebenfalls nur in Höhe seines Miteigentumsanteils haftet.
Ungeachtet dessen haftet allerdings nach bisher vertretener Auffassung der einzelne Wohnungseigentümer nach wie vor für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft dann in voller Höhe, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer zahlungsunfähig sind. Insoweit besteht eine unbegrenzte Nachschusspflicht.
Eine Ausnahme von der nur anteiligen Haftung nach § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG gilt dann, wenn die Wohnungseigentümer nach kommunalabgabenrechtlichen Regelungen beispielsweise für Abfallentsorgungs- oder Straßenreinigungsgebühren als Miteigentümer des Grundstücks gesamtschuldnerisch in Anspruch genommen werden können.
Solchen landesrechtlichen Regelungen steht die Haftungsregelung nach § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG nicht entgegen.

Verpflichtungen der Verkäufers

Zunächst ist der Verkäufer dazu verpflichtet , alle vorhandenen Informationspflichten im Hinblick auf die Beschaffenheit der Immobilie zu mitteilen. So ist der Erwerber einer Eigentumswohnung beispielsweise über die Sozialbindung einer Wohnung aufzuklären, wenn der Käufer die Immobilie zur Vermietung erwirbt.

Weiterhin ist der Käufer einer Immobilie dazu berechtigt über etwaige Rechtsstreitigkeiten, bestehende Mietverträge und Wegerechte etc. in Kenntnis gesetzt zu werden. Kommt der Verkäufer seinen Pflichten nicht nach, geht er das Risiko ein, in Rechenschaft gezogen zu werden und die Konsequenzen zu tragen.Sprich Schadenersatz zu leisten.Eine Auflösung beziehungsweise ein Rücktritt aus dem Vertrag kann auch in Erwägung gezogen werden.

Vertragskonformer Verkauf

Die Hauptpflichten des Verkäufers bestehen in der Verschaffung des Besitzes (§ 854 BGB), das heißt der Sachherrschaft durch Schlüsselübergabe, sowie der Übertragung des Eigentums (§ 433 BGB).

Erfüllt der Verkäufer diese Hauptpflichten nicht, kann der Käufer in der Regel aus dem Vertrag zurücktreten. Im Gegensatz zu den werkvertraglichen Bestandteilen eines Bauträgervertrags gehört die mangelfreie Übergabe der verkauften Immobilie nicht zu den vertraglichen Hauptpflichten des Verkäufers. Dem Käufer können jedoch bei vorliegenden Mängeln gesetzliche Gewährleistungsansprüche auf Minderung des Kaufpreises oder Rückabwicklung des Vertrages zustehen, wenn die verkaufte Immobilie nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit hat, die üblicherweise zu erwarten ist.

In der Praxis enthalten Immobilienkaufverträge aber in der Regel umfangreiche Haftungsausschlüsse, sodass der Käufer gesetzliche Ansprüche aufgrund von Mängeln der Immobilie nicht geltend machen kann. So können beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie Mängelansprüche beispielsweise gänzlich ausgeschlossen werden, anders als dies beim Erwerb einer neu erstellten Immobilie über einen Bauträgervertrag der Fall wäre. Jedoch kann der Verkäufer seine Haftung nicht grenzenlos ausschließen.

Die Grenzen für solche Haftungsfreistellungen liegen dort, wo der Verkäufer ihm bekannte Mängel der Immobilie wissentlich verschweigt.

Erhält der Käufer von einem Mangel Kenntnis, den der Verkäufer wissentlich verschwiegen hat, kann er trotz eines vertraglichen Ausschlusses Mängelgewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer auf.

Als Folgen des Vertragsverletzung zählt unter anderem:

- Behebung des Mangels,
-Ersatz des ihm hierdurch entstandenen Schadens, oder gar
- die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen.

Abweichungen von der vertraglichen Flächenmaße

Bei wesentlichen Abweichungen der Flächenmaße eines Grundstücks kann der Käufer nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 331 BGB) eine einvernehmliche Vertragsanpassung durch die Nachberechnung des Verkaufspreises anhand der realen Grundstücksgröße beanspruchen.

Dies führt dann in der Regel zu einer nachträglichen Minderung des Kaufpreises.

Ist dem Verkäufer aufgrund einer erheblichen Abweichung der Grundstücksfläche eine damit einhergehende erhebliche Reduzierung des Kaufpreises nicht zumutbar, kann der Verkäufer vom abgeschlossenen Kaufvertrag zurücktreten (§ 313 Absatz 3 BGB).

Um Rechtsunsicherheiten in Bezug auf die Flächenangaben bei Immobilienkaufverträgen entgegenzuwirken, ist es daher ratsam, eine exakte Flächenberechnung des betreffenden Grundstücks oder der betreffenden Immobilie im Vorfeld des Vertragsabschlusses vornehmen zu lassen.

Wird beispielsweise bei der Veräußerung eines Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung ein Pauschalpreises vereinbart und lediglich eine Schätzung der Wohnfläche unter Verzicht auf eine exakte Flächenberechnung vorgenommen, ist es empfehlenswert, im Rahmen des notariellen Kaufvertrages eine spezifische Regelung über den Umgang mit Flächenabweichungen aufzunehmen. So kann beispielsweise vereinbart werden, dass bei der Feststellung wesentlicher Flächenabweichungen von mehr als 10 % im Rahmen einer Wohnflächenvermessung auf Grundlage der Wohnflächenverordnung eine Reduzierung des Kaufpreises um den Betrag X € pro fehlendem Quadratmeter Wohnfläche vorzunehmen ist.