Verwalteraufgaben /-befugnisse (Wohnungseigentum)

Durch die Zuerkennung der Teilrechtsfähigkeit wird der nach § 26 Abs. 1 WEG zu bestellende Verwalter in einer Dop­pel­funk­tion tätig. Seine Aufgaben und Befugnisse sind gemäß § 27 Abs. 1 bis 3 WEG danach zu unterscheiden, ob er für die Woh­nungs­ei­gen­tümer oder für die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft tätig wird.
Deshalb ist zwischen den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters zu unterscheiden,

• zu denen er gemäß § 27 Abs. 1 WEG gegenüber den Woh­nungs­ei­gen­tümern und der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet ist (unter anderem Beschlüsse durch­zu­führen und für die Durchführung der Haus­ord­nung zu sorgen);

• die ihn gemäß § 27 Abs. 2 WEG berechtigen, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und ge­gen sie tätig zu werden (unter anderem Willens­er­klä­run­gen und Zustellungen entgegen zu nehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer gerichtet sind);

• die ihn gemäß § 27 Abs. 3 WEG berechtigen, im Namen der Gemeinschaft und mit Wirkung für und gegen sie im rechtsgeschäftlichen Verkehr zu handeln (unter anderem Maßnahmen zur erforderlichen Instandhaltung und Instandset­zung zu treffen und auch mit einem Anwalt besondere Ver­gütungsregelungen zu vereinbaren).

Diese dem Verwalter nach den Vorschriften des § 27 Abs. 1 bis 3 WEG zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse können gemäß § 27 Abs. 4 WEG nicht eingeschränkt oder aus­ge­schlos­sen werden.
Darüber hinaus ist der Verwalter gemäß § 27 Abs. 5 WEG ver­pflichtet, das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft ge­trennt von seinem Vermögen zu verwalten. Dabei kann die Ver­fügung des Verwalters über die gemeinschaftlichen Gelder auf Grund eines Beschlusses oder einer Vereinbarung von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten ab­hängig gemacht werden. Auf sein Verlangen können die Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 6 WEG die Ver­tre­tungs­voll­macht des Verwalters durch Ausstellung einer Vollmachts- oder Ermächtigungsurkunde regeln.
Zu den weiteren Aufgaben des Verwalters zählen

• die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung (§ 24 Abs. 1 WEG),

• die Anfertigung einer Beschlussniederschrift (§ 24 Abs. 6 WEG),

• die Führung der Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) und

• die Anfertigung und Vorlage des jährlichen Wirtschaftsplans und der Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen (§ 28 Abs. 1 und 3 WEG).

Zusätzlich zu den gesetzlichen Pflichten können dem Verwalter weitere Aufgaben als Sonderleistungen im Verwaltungsvertrag gegen entsprechende Son­der­ver­gü­tun­gen übertragen werden. Der Verwaltungsvertrag ist zwischen dem Verwalter und der (teilrechtsfähigen) Wohnungseigentümergemeinschaft ab­zu­schließen und durch ein oder zwei durch Beschluss der Woh­nungs­eigen­tümerversammlung bevollmächtigte Wohnungs­ei­gen­tümer (Verwaltungsbeiräte) zu unterzeichnen.