Instandhaltung

Für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums ist der jeweilige Eigentümer verantwortlich (§ 14 Nr. 1 WEG). Er hat die Kosten in voller Höhe selbst zu tragen.

Die Instandhaltung und -setzung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen sie nach § 21 Ab. 3 und 5 Nr. 2 WEG über "ordnungsgemäße" Maßnahmen der Instandhaltung und -setzung hinsichtlich Art, Umfang und Durchführung durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung.

Ordnungsgemäß ist eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme dann, wenn sie der Erhaltung oder der Wiederherstellung des ursprünglichen baulich-technischen Zustandes der Anlagen oder Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums dient. Auch die erstmalige Herstellung von Anlagen und Einrichtungen nach den behördlich genehmigten Plänen bzw. die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums zählt zur ordnungsgemäßen Instandhaltung beziehungsweise -setzung.

In bestimmten Fällen kann gemäß § 22 Abs. 3 WEG auch eine so genannte modernisierende Instandsetzung mit Mehrheit beschlossen werden, wenn mit dieser Maßnahme bei grundsätzlich notwendiger Instandsetzung eine technisch und wirtschaftlich sinnvollere Maßnahme durchgeführt wird. Dies gilt auch dann, wenn mit dieser Maßnahme bauliche Veränderungen verbunden sind.

Geht eine Maßnahme über die ordnungsgemäße Instandhaltung und -setzung hinaus, bedarf sie als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer oder als Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG eines doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschlusses (Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer nach Köpfen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile).

Die der Vorbereitung der Beschlussfassung dienenden Maßnahmen – Feststellung von Mängeln, Einholung von Kostenvoranschlägen beziehungsweise alternativen technischen Lösungsmöglichkeiten – sowie die Durchführung der beschlossenen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen und die Auftragserteilung obliegen gemäß § 27 Abs. 1 und Abs. 3 WEG dem Verwalter als gesetzlichem Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Kosten für die Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind von allen Eigentümern im Verhältnis ihres Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 WEG) zu tragen, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) getroffen oder im Einzelfall mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen (§ 16 Abs. 4 WEG) worden ist. Voraussetzung für eine mehrheitlich zu beschließende Änderung der Kostenverteilung ist allerdings, dass der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt.