Stimmrecht (Eigentümerversammlung)

In der Wohnungseigentümerversammlung hat jeder Wohnungseigentümer gemäß § 25 Abs. 2 WEG eine Stimme. Damit gilt, wenn in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung nicht etwas anderes ausdrücklich geregelt ist, das sogenannte Kopfprinzip.
Gehört eine Wohnung mehreren Eigentümern gemeinsam, beispielsweise Eheleuten jeweils zur Hälfte, können sie gemäß § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG das Stimmrecht nur gemeinsam ausüben.
Unterteilt ein Wohnungseigentümer seine Wohnung nachträglich in zwei oder mehr rechtlich selbständige Wohnungen, tritt dadurch bei Geltung des Kopf- oder Objektstimmrechts keine Stimmrechtsvermehrung ein. Im Falle der Veräußerung der unterteilten Wohnungseinheiten ist das Stimmrecht auf die Erwerber nach Bruchteilen zu verteilen. Diese können das Stimmrecht dann unabhängig voneinander ausüben. Die Regelung des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG über die gemeinsame Ausübung des Stimmrechts kommt nicht zur Anwendung.
Abweichend vom gesetzlichen Kopfstimmrecht kann durch entsprechende Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG in der Gemeinschaftsordnung oder in der Teilungserklärung das Stimmrecht auch nach dem Objekt- oder dem Wertprinzip geregelt sein. Beim Objektprinzip entfällt auf jede Wohnung eine Stimme. Beim Wertprinzip ist das Stimmrecht nach der Höhe der Miteigentumsanteile geregelt. In beiden Fällen kann es dazu kommen, dass ein einzelner Eigentümer, dem mehrere oder sogar die meisten Wohnungen (noch) gehören, über die Stimmenmehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung verfügt und er damit die Beschlussfassung in seinem Sinne beeinflussen kann.
Eine solche Majorisierung führt nach geltender Rechtsauffassung selbst bei beherrschender Stimmrechtsausübung durch einen einzigen Wohnungseigentümer nicht zur Unwirksamkeit der mit seiner Stimmenmehrheit gefassten Beschlüsse. Sie sind allerdings anfechtbar und unterliegen insoweit der richterlichen Überprüfung, werden aber nur im Falle des Missbrauchs bei der Stimmrechtsausübung, also bei Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, für ungültig erklärt.
Das Stimmrecht in der Versammlung steht nur dem im Grund­buch eingetragenen Wohnungseigentümer zu. Deshalb ist auch der Käufer einer Eigentumswohnung erst dann stimmberechtigt, wenn er in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Allerdings kann auch dem noch nicht eingetragenen neuen Eigentümer Vertretungsvollmacht durch den noch eingetragenen alten Eigentümer erteilt werden. Dies ist allerdings nur dann möglich, wenn keine Vertretungsbeschränkung vereinbart ist, wonach beispielsweise nur Ehegatten, Miteigentümer und der Verwalter als Vertreter mit der Stimmrechtswahrnehmung in der Versammlung bevollmächtigt werden können.
Nießbraucher sind nicht stimmberechtigt. Strittig ist, ob dem Zwangsverwalter das Stimmrecht in der Versammlung zusteht. Mehrheitlich wird dabei die Auffassung vertreten, dass er allein stimmberechtigt ist.
Vom Stimmrecht ausgeschlossen sind Wohnungseigentümer gemäß § 25 Abs. 5 WEG grundsätzlich dann, wenn es bei der Beschlussfassung darum geht, mit ihnen ein Rechtsgeschäft im Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums abzuschließen, um die Einleitung oder Erledigung eines mit ihnen geführten Rechtsstreits oder wenn ihnen das Woh­nungseigentum rechtskräftig entzogen wurde.