Notwendiges Gemeinschaftseigentum

Notwendiges Gemeinschaftseigentum sind Teile des Gebäudes die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (§ 5 Abs. 2 WEG). Diese Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie die Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, können nicht zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden. Sie sind nicht Gegenstand des Sondereigentums selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten befinden (§ 5 Abs. 2 WEG). 

Die Wohnungseigentümer können nach § 5 Abs. 3 WEG vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Sie können aber nicht umgekehrt vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend und notwendig gemeinschaftliches Eigentum sein müssen, zum Sondereigentum gemacht werden. Insoweit ist es nicht möglich, den Raum einer Zentralheizung zum Sondereigentum zu machen, wenn dieser Raum der Zentralheizung nur die Gebäude einer einzigen Eigentümergemeinschaft mit Wärme für Heizzwecke und Warmwasser versorgt. Der Heizraum oder das selbständige Gebäude einer Heizung ist jedoch sondereigentumsfähig, wenn aus der installierten Heizung mehrere Eigentumswohnanlagen mit Heizwärme für Heizung und Warmwasser versorgt werden. 

Da die dem gemeinschaftlichen Gebrauch einer Eigentümergemeinschaft dienenden Räume nur dann tatsächlich gemeinschaftlich genutzt werden können, wenn sie auch allen Eigentümern zum Zwecke des Gebrauchs zugänglich sind, können auch Räume vor diesen gemeinschaftlichen Räumen, die dem Zugang dienen, nicht zum Sondereigentum gemacht werden. So muß insbesondere der Zugang zur gemeinschaftlichen Heizung, zur gemeinschaftlichen Stromversorgung, zur gemeinschaftlichen Wasserversorgung usw. notwendigerweise Gemeinschaftseigentum sein.