Ordnungsgemäße Verwaltung (WEG)

Über die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit. Sie kann auch von jedem einzelnen Eigentümer verlangt und gegebenenfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden.

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören gemäß § 21 Abs. 5 WEG

• Aufstellung einer Hausordnung,

• ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums,

• Abschluss einer Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und einer Haushaftpflichtversicherung,

• Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung,

• Aufstellung eines Wirtschaftsplanes,

• Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprecheinrichtung, einer Rundfunkanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

• Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung können die Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 7 WEG ferner mit einfacher Mehrheit Regelungen beschließen

1. zur Art und Weise von Zahlungen (z. B. Hausgeldzahlungen),

2. zur Fälligkeit und zu Folgen des Verzugs sowie zu Regelungen über

1. Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eingentums (z. B. Umzugskostenpauschale) oder

2. Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand (z. B. Ausstellung von Bescheinigungen für haushaltsnahe Dienstleistungen).

Diese Aufzählung im WEG ist nicht abschließend. Andererseits bedarf alles, was über die ordnungsmäßige Verwaltung hinausgeht, der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Probleme ergeben sich häufig bei der Frage, wo die Grenze zwischen einer Instandhaltung und einer Modernisierung oder baulichen Veränderung verläuft. So ist bereits eine Balkonüberdachung oder Balkonverkleidung eine bauliche Veränderung. Ähnliches gilt für einen Außenmauerdurchbruch oder eine Umstellung der Heizanlage auf eine neue Energieart, obwohl noch kein Reparaturbedarf gegeben ist. Werden Beschlüsse dieser Art nicht allstimmig gefasst, besteht für jeden Wohnungseigentümer, der mit der Maßnahme nicht einverstanden ist, die Möglichkeit der Anfechtung bei Gericht.