Instandhaltungsrückstellung / Instandhaltungsrücklage

Damit die Wohnungseigentümergemeinschaft bei notwendig werdenden Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen auch über die notwendigen liquiden Finanzierungsmittel verfügen kann, gehört die Bildung einer angemessenen Instandhaltungs­rückstellung zu den Maßnahmen, über die die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit in der Wohnungs­eigen­tümerversammlung beschließen kann (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG).

Kommt eine mehrheitliche Entscheidung nicht zustande, aus welchen Gründen auch immer, kann jeder Wohnungseigentümer im Rahmen seines individuellen Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung die Bildung einer solchen Rückstellung verlangen und diesen Anspruch auch gerichtlich durchsetzen.

Was als "angemessen" anzusehen ist, wird durch das Gesetz nicht geregelt. Als Orientierungsmaßstab können jedoch für die Praxis die Instandhaltungspauschalen gemäß § 28 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung dienen, die je nach Dauer seit Bezugs­fertigkeit zwischen 8,16 und 13,22 Euro pro Quadratmeter und Jahr liegen (Stand: nach letzter Anpassung zum 01.01.2011).

Bei der Festlegung der Höhe der Beiträge zur Instandhaltungs­rückstellung ist jedoch darauf zu achten, dass sich die anteilige Beitragsleistung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrückstellung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile richtet, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung getroffen oder nach neuem Recht gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangt wird.

Mit der Zuerkennung der Rechtsfähigkeit fällt die Instand­hal­tungs­rück­stellung in das Verwaltungsvermögen der Wohnungs­eigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 7 WEG und unterliegt trotz der grundsätzlichen Zweckbindung – ausschließlich zur Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen – damit dem Pfändungsanspruch von Gläubigern der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung sind nicht bereits zum Zeitpunkt der Zahlung an die Wohnungseigentümer-Ge­mein­schaft steuerlich absetzbar, sondern können erst im Rah­men der Verwendung für tatsächlich durchgeführte Maßnahmen als Werbungskosten abgezogen werden.

Die tatsächlich von den Wohnungseigentümern gezahlten Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung sind als Einnahmen in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung und daneben in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung auszuweisen. Zusätzlich sind die gemäß Wirtschaftsplan geschuldeten, aber noch nicht geleisteten Zahlungen anzugeben. Eine Buchung der tatsächlichen und geschuldeten Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung als Ausgaben im Rahmen der Jahresabrechnung ist nach jüngster BGH-Rechtsprechung nicht zulässig (BGH, 4.12.2009, V ZR 44/09, DWE 2010, 20).

Im Falle eines Eigentümerwechsels geht der Anteil an der In­stand­haltungs­rückstellung von Gesetzes wegen auf den Erwer­ber über, ohne dass es einer entsprechenden Regelung im Kaufvertrag bedarf.