Modernisierungsmaßnahme WEG

Nach früher geltendem Recht waren gemäß § 22 Abs. 1 WEG bauliche Anpassungsmaßnahmen, auch Neuerungen und Anpassungen an veränderte Standards und geänderte Kom­fort­an­sprüche (unter anderem Anbringung von Markisen, Balkon­an­bauten, Einbau von Aufzügen, Ersatz der Gemeinschafts­an­ten­nen durch Breitbandkabel-Anschluss, Änderung von Boden­be­lä­gen und Wandanstri­chen oder Verkleidungen in ge­mein­schaf­tl­ichen Räumen wie dem Treppenhaus usw.) als sogenannte bau­liche Veränderungen in den meisten Fällen nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich. Die von der früheren Rechtsprechung entwickelten Grundsätze und inzwischen gesetzlich geregelten Bestimmungen (§ 22 Abs. 3 WEG) zur mehrheitlich beschließ­ba­ren mo­der­ni­sie­ren­den Instandsetzung knüpfen ein­schränkend grundsätzlich daran an, dass eine Instandsetzung ohnehin oder in Kürze notwen­dig sein muss.

Um hier den Wohnungseigentümern einen größeren Ent­schei­dungs­spiel­raum zu schaffen, können die Wohnungseigentümer nach jetzt geltendem Recht nunmehr mit qualifizierter Mehrheit Maßnahmen zur Modernisierung und zur Anpassung der Wohn­an­lage an den Stand der Technik beschließen, selbst wenn eine Instandsetzungsbedürftigkeit noch nicht gegeben ist. Voraus­set­zung hierfür ist ein Mehrheitsbeschluss von drei Viertel aller Ei­gen­tümer, berechnet nach der Mehrheit der Köpfe und zu­sätz­lich mehr als die Hälfte der von ihnen repräsentierten Mit­eigen­tums­an­teile (doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss).

Die neue Bestimmung des § 22 Abs. 2 WEG erfasst alle Maß­nahmen, die über die Instandhaltung und -setzung sowie über die modernisierende Instandsetzung hinausgehen und zur nach­haltigen Erhöhung des Gebrauchswertes, der dauerhaften Ver­bes­serung der Wohnverhältnisse oder der Einspa­rung von Wasser und Energie durch energetische Modernisierung dienen. Insoweit gilt unter anderem der Einbau eines Auf­zu­ges oder der Anbau von Balkonen als mehrheitlich beschließ­bare Modernisierungsmaßnahme. Abgestellt wird dabei auf den mietrechtlichen Begriff der Modernisierung im Sinne des § 555 b Nummer 1-5 BGB.

Voraussetzung für eine mehrheitlich beschließbare Mo­der­ni­sie­rungs­maßnahme ist allerdings, dass durch diese Maßnahme die Eigenart der Wohnanlage nicht verändert wird. Das ist nach bisheriger Rechtsprechung beispielsweise beim nachträglichen Anbau eines Aufzuges dann der Fall, wenn diese Maßnahme einen massiven Eingriff in die bauliche Substanz darstellt und dadurch eine nachteilige Veränderung des architektonischen Gesamteindrucks der Wohnanlage erfolgt.
Auch eine unbillige Beeinträchtigung anderer Eigentümer kann einem Mehrheitsbeschluss zur Modernisierung entgegen stehen. Das kann dann der Fall sein, wenn durch einen Balkonanbau die Belichtung und Besonnung eines schon vorhandenen, darunter liegenden Balkons oder einer unter dem geplanten Balkon lie­gen­den Wohnung beeinträchtigt wird. Einem einzelnen Eigentümer wird ein Anspruch auf Mo­der­ni­sie­rungs­maßnahmen, anders als bei Instandhaltungs- und Instand­setzungsmaßnahmen, nicht eingeräumt, es sei denn, dass die von ihm geplante Maßnahme als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG keinen der übrigen Eigentümer über das nach § 14 Nr. 1 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt und deshalb zu dulden ist. Insoweit sind auch Maßnahmen zu dulden, durch die beispielsweise ein barrierefreier Zugang geschaffen wird (Rollstuhlrampe, Schräglift im Treppenhaus).

Für modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen verbleibt es allerdings hinsichtlich des individuellen Anspruchs und hin­sicht­lich des einfachen Mehrheitserfordernisses bei der bisherigen Rechtsauffassung (§ 22 Abs. 3 WEG).