Rechtsfähigkeit (Wohnungseigentümergemeinschaft)

Nach früherem Recht wurde die Wohnungseigentümergemeinschaft, anders als eine natürliche Person, ein Unter­nehmen oder ein Verein in der Form der juristischen Person, nicht als selbständiges Rechtssubjekt anerkannt. Auch wenn Verträge im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen wurden, war nicht die Gemein­schaft als solche, sondern die jeweils zum Zeitpunkt des Vertrags­ab­schlusses im Grundbuch eingetragenen einzelnen Wohnungs­eigentümer Vertragspartner.
Nachdem der BGH (02.06.2005, Az. V ZB 32/05) ent­schieden hatte, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft rechts­fähig ist, soweit sie im Rahmen der Verwaltung des ge­mein­schaftlichen Eigentums am Rechts­ver­kehr teilnimmt, ist die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (inso­weit auch als Verband bezeichnet) seit dem 01.07.2007 auch ge­setzlich geregelt (§ 10 Abs. 1, 6 bis 8 WEG).
Die Rechtsfähigkeit beschränkt sich dabei nicht nur auf das so genannte Außenverhältnis, also auf Rechtsgeschäfte und Rechts­handlungen mit Dritten, die Lieferungen oder Leistungen für die Gemeinschaft erbringen. Die Rechtsfähigkeit erstreckt sich auch auf das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer, so unter anderem auch auf die Gel­tend­machung von Beitrags- und Hausgeldvorschüssen, von Schadensersatzansprüchen oder anderen Forderungen (Sonder­umlagen) der Gemeinschaft gegen einzelne Miteigentümer.
Nicht der Rechtsfähigkeit unterliegen das Sonder- und das Ge­mein­schafts­eigentum. Von der Rechtsfähigkeit ausgenommen bleibt auch die An­fech­tung von Beschlüssen der Wohnungs­ei­gen­tümer. Hierbei handelt es sich um die Willensbildung inner­halb der Gemeinschaft und nicht um eine Angelegenheit des rechts­geschäftlichen Verkehrs bei der Verwaltung des ge­mein­schaft­lichen Eigentums. Be­schluss­anfechtungen sind deshalb grundsätzlich gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet (§ 46 Abs. 1 WEG).
Konkret wirkt sich die Rechtsfähigkeit insbesondere auch auf das Haftungssystem aus. Andererseits ergeben sich auch verfah­rens­rechtliche Konsequenzen insoweit, als die Wohnungs­eigen­tümergemeinschaft als solche klagen oder verklagt werden kann, wenn es um Forderungen oder Verbindlichkeiten geht, die das Verwaltungsvermögen betreffen. Insofern wird bei der ge­richt­lichen Geltendmachung dieser Forderungen die Vorlage von Ei­gen­tümerlisten entbehrlich. Auch bei der Eintragung von Siche­rungs-Hypotheken oder bei der Kontoeröffnung kann nunmehr die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche eingetragen wer­den, ohne dass sich alle Wohnungseigentümer persönlich aus­wei­sen müssen.
Aus dem Recht der Gemeinschaft, Rechte zu erwerben, folgt auch das Recht, Immobilien zu erwerben, wenn dies im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung liegt und dem Interesse aller Woh­nungseigentümer dient. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Hausmeisterwohnung in der eigenen Anlage erwirbt oder auch Stellplätze in der Tiefgarage mit dem Zweck, diese zu vermieten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundbuchfähig. Mit der Zuerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft ist nunmehr auch die früher strittige Frage des anteiligen Übergangs an der Instandhaltungsrückstellung in der Zwangsversteigerung dahingehend geklärt, dass der Anteil auto­matisch auf den Käufer übergeht. Auch bei rechts­ge­schäft­li­chem Erwerb ist eine ge­sonderte Regelung über den Übergang des An­teils an der In­stand­haltungsrückstellung auf den Erwerber nicht mehr erfor­der­lich.