Vereinbarungsändernder / Gesetzesändernder Mehrheitsbeschluss

 

Gesetzes- bzw. vereinbarungsändernde Mehrheits­be­schlüs­se beinhalten Re­gelungen, durch die von den abding­ba­ren gesetzlichen Bestimmungen beziehungsweise von Verein­ba­run­gen oder ihnen gleichstehenden Regelungen der Teilungs­er­klärung oder der Gemeinschaftsordnung abgewi­chen wird be­zie­hungs­weise durch die diese Rege­lungen geändert oder aufge­ho­ben werden (BGH,20.09.2000 V ZB 58/99).
Diese gesetzes- oder vereinbarungsändernden Mehrheitsbe­schlüsse sind we­gen fehlender Be­schlusskompetenz der Woh­nungs­eigen­tümer nichtig. Wenn also das Wohnungseigen­tums­gesetz den Eigentümern nicht ausdrücklich das Recht zur Be­schlussfassung in den zu entscheidenden Angelegenheiten ein­räumt, beispielsweise Änderungen der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG, sind sie auch nicht berechtigt, entsprechende Beschlüsse zu fassen. So reicht beispielsweise ein Mehrheitsbeschluss nicht aus, um das nach § 25 Abs. 2 WEG geregelte Kopfstimmrecht in ein Stimmrecht nach dem Objektprinzip – jede Sonder­eigen­tums­einheit gewährt ein Stimmrecht – durch Mehrheitsbeschluss zu ändern.
Erforderlich für eine solche Regelung ist vielmehr eine Vereinbarung, also die Zustimmung aller Eigentümer und die Ein­tragung dieser Vereinbarung in das Grundbuch. Ist eine solche Ver­einbarung getroffen, darf auch diese Regelung wiederum nur durch eine neue Vereinbarung geändert werden. Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft dennoch eine Änderung des Stimmrechts nur durch mehrheitliche Beschlussfassung, ist dieser Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz (Beschlussunzuständigkeit) nichtig. Ein nichtiger Beschluss gilt als nicht existent und muss nicht angefochten werden, um ihn außer Kraft zu setzen.
Eine Ausnahme gilt allerdings für die Fälle, in denen die Teilungs­erklärung oder die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung ent­hält, die es den Wohnungseigentümern ausdrücklich gestattet, von bestimmten gesetzlichen Bestimmungen oder entsprechend abweichend getroffenen Vereinbarungen durch Mehrheits­be­schluss ab­zu­weichen. Man spricht in diesen Fällen von so ge­nann­ten Öffnungsklauseln. Nachträglich können solche Öff­nungs­klauseln wiederum nur durch Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, also nur mit Zustimmung aller Eigen­tü­mer und Eintragung in das Grundbuch, eingeführt werden.

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